Comment augmenter un loyer commercial sous-estimé ?
Vous êtes propriétaire d’un bâtiment commercial que vous avez mis en location depuis un certain temps. Vous avez constaté que le loyer de ce logement à usage commercial est en dessous de la moyenne des loyers qui sont pratiqués dans la zone. Vous devez savoir qu’un loyer sous-estimé ne peut être augmenté que lorsque le bail en cours arrive à expiration.
D’autre part en tant que propriétaire, vous devez fournir des éléments de preuve en référence aux logements similaires pour justifier la réévaluation du loyer. On vous dit comment faire dans cet article.
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Plan de l'article
Présentation du contexte général de la problématique de l’augmentation d’un loyer sous-estimé
Généralement, le bail se poursuit automatiquement au terme du contrat de location de trois ou six ans sans qu’il ne soit nécessaire d’un nouvel écrit. S’il arrive que le bailleur estime que le montant du loyer est sous-évalué, il a la possibilité d’envisager une augmentation. A cet effet, il doit s’assurer de proposer au locataire un renouvellement du contrat de location dans les mêmes conditions mais avec un loyer revu à la hausse par étapes.
Notez cependant que le propriétaire ne doit pas attendre la dernière minute pour engager la démarche. Le cadre légal qui encadre cette procédure lui impose de communiquer sur son intention de revaloriser le loyer au moins six mois avant la fin du contrat de bail courant. Pour ce faire, le bailleur doit faire parvenir une offre de renouvellement à son locataire.
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Obligation du bailleur de présenter des preuves tangibles de la sous-estimation de son loyer
Il est impératif pour le bailleur de prouver que le montant actuel du loyer de son logement est inférieur aux loyers qui sont pratiqués dans les habitations similaires et comparables situées dans le voisinage en vertu de l’article 17-c de la loi de 1989. Il doit notamment fournir au minimum trois références distinctes de loyers conclus récemment ou ceux conclus depuis au moins trois ans.
En cours de location, le loyer ne peut subir qu’une seule revalorisation par an, à la date d’anniversaire du contrat de bail et en tenant compte de la limite de variation de l’IRL (indice de référence des loyers). Les références dont il est question doivent correspondre à des loyers effectivement constatés sur le terrain et non des estimations faites par des agences immobilières ou des annonces collectées auprès de certaines agences.
Le bailleur doit saisir le juge avant la fin du contrat en cours
Le loyer doit effectivement être sous-évalué et le nouveau montant doit être fixé en prenant en compte les loyers qui ont été constatés dans le voisinage du logement en question. Notez que dans le cas où vous prenez la décision d’engager la démarche de revalorisation du loyer, il ne sera plus possible de donner congé au locataire pour la même échéance du contrat de bail.
Les conditions de cette action en révision du loyer sont fixées par l’article 17-2 1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ELAN. Le juge doit être saisi avant la fin du contrat pour éviter une reconduction du bail de plein droit dans les mêmes conditions que précédemment.
